주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 법률제3379호로 제정되어 4회에 걸쳐 개정을 하면서 서민들의 주거생활을 안정시키는데 주목적을 두고 있다. 법조항은 13조에 시행령 4조로 간단하지만 수많은 사건의 판례를 탄생시킨 법률로 근간 외환위기를 거치면서 그동안 판례로 만 인정하여 오던 것을 법률로 제정하는 등 약자인 임차인을 보호하려는 법률의 취지에따라 심혈을 기울였다. 이 법을 이해하는 데는 이 법의 제정취지를 알고 판단을 하면 조금더 쉽게 다가갈 수 있다.
2. 계약시 유의할 점
1) 계약서를 작성하기전 반드시 해당 부동산등기부등본을 발급하여 보아야 한다.
2) 근저당! 전세권 등 물권이 설정되어 있는 경우 부동산의 시가에서 40%정도를 공제한 금액에서 근저당 등의 금액을 공제한 금액이 임대차보증금보다 적은 경우에는 한 번 더 생각해서 계약에 신중을 기하도록 한다.
3) 계약을 체결할 때는 부동산의 주소가 정확하게 기재되었는지 확인한다(특히 다세대주택에서 호수의 잘못기재로 우선변제를 받지 못하는 손해를 예방하기 위함)
4) 계약시 당해 부동산의 소유자와 계약자가 동일한 자인지 신분을 반드시 확인하고! 대리인이 계약을 체결할 때에는 임대인에게 확인후 체결하는 것이 사기계약을 예방할 수 있다.
5) 계약금이나 잔금을 지급후에는 반드시 영수증을 받아 보관한다.
6) 계약체결시에는 물권의 설정이 없다가도 계약체결후 잔금을 치르기전과 전입신고 하기전 임대인이 부동산을 담보로 설정할 수 있으므로 등기부등본을 발급하여 보고 이상이 없을 때 잔금을 치르도록 한다.
7) 계약후 전입신고와 함께 반드시 계약서에 확정일자를 받아 두도록 한다.
8) 계약 체결시에는 공란으로 되어있는 특약사항란에 임차인의 권리를 보장하는 내용을 구체적으로 기재하여 두는 것이 후에 다툼을 없애고 손해를 줄이는 방법이다.
예) - 잔금 지불전에 집주인(임대인)이 근저당 등 물권을 설정할 경우 계약은 무효로 하고 임대보증금의 20%에 해당하는 위약금을 지급한다.
- 계약만료시 다음 세입자가 들어오지 않더라도 임대보증금은 즉시 돌려준다. 만일 이를 지키지 못할 경우에는 주택은해 대출이자에 상당하는 연체료를 임차인에게 지불한다(이 때 채무변제계약 공정증서를 받아두는 것이 후에 불이행시 재판을 거치지 아니하고 신속하게 해결할 수 있다)
9) 주변 부동산에 비하여 임대료가 지나치게 저렴한 경우 인근 부동산이나 주민들을 통하여 확인한 후 신중을 기하여 계약하게되면 보증금을 떼이거나 사기당하는 것을 줄일 수 있다.
10) 우리나라의 부동산 소유자의 대부분은 임대보증금을 포함하여 부동산을 매수하여 보유하고 있으므로 임차인이 임대보증금을 반환받을 때에는 차기 임차인이 지급한 임대보증금을 반환하여 주는 것이 대부분인 바! 임대료가 저렴하다하여 후미지고 어두운 부동산을 임차할 경우 후에 임대보증금을 반환받을 때 어려움이 뒤 따를 것이므로 교통이 편리하고 쾌적한 부동산을 임차하는 것이 후에 임대보증금을 반환받는데 지장이 없다.
3. 주택임대차보호법
제1조【목적】이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 지정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조【적용범위】이 법은 주거용 건물(이하"주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임대주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.(1983.12.30 후단신설)
제3조【대항력등】① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.( 1983.12.30 본항신설)
③ 민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정[매도인의 담보책임]은 이법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다.
제3조의 2【보증금의 회수】①임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 행정개시의 요건으로 하지 아니한다.(1998.12월 본항신설)
②제3조제1항의 대항요인과 임대차증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 민사소송법에 의한 경배 또는 국세체납법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(1998.12월 단서삭제)(1997.12.31 본항개정)
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.
④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑤ 민사소송법 제590조 내지 제597조의 규정은 제4항의 규정에 의하여 이를 준용한다.
⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.(1989.12.30 본조신설)
제3조의 3【임차권등기명령】① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다
② 임차권등기명령의 신청에는 다음각호의 사항을 기재하여야 하며! 신청의 이유 및 임차권등기의 원인이된 사실은 이를 소명하여야 한다.
1. 신청의 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 그 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항의 규정에의한 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 기타 대법원규칙이 정하는 사항
③ 민사소송법 제700조제1항! 제701조! 제703조·제704조! 제706조제1항·제3항·제4항전단!제707조!제710조의 규정은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판! 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에대한 재판! 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차등기명령의 집행 등에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 " 가압류"는 "임차권등기"로!"채권자"는 "임차인"으로! "채무자"는 "임대인"으러 본다.
④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 완료되면 임차인은 제3조제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만! 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며! 임차권등기이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 완료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁! 등기공무원의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧ 임차인은 제1항의 규정에 의한 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(1998.12월 본조신설)
제3조의4 【민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력 등】① 제3조의3제5항 및 제6항의 규정은 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다.
② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며! 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 주민등록을 마친날
2. 임차주택을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날(1998.12월 본조신설)
제3조의5【경매에 의한 임차권의 소멸】임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만! 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.(1998.12월 본조신설)
제4조【임대차기간등】① 기간의 정함이 없거나 기문을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만! 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
(1998.12월 단서신설) (1989.12.30 본항개정)
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차계약관계는 존속하는 것으로 본다.(1983.12.30 본항신설)
제5조(1989.12.30 삭제)
제6조【계약의 갱신】① 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임대차의 임대차기기간만료전 1월까지 통보하지 아니한 때에도 또한 같다.(1998.12월 본항개정)
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.(1998.12월 본항신설)
③ 2기의 차인액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다
제6조의2【묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지】① 제6조의1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 제1항의 규정에 의한 해지통고는 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.(1998.12월 본조신설)
제7조【차임 등의 증감청구권】약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.(1983.12.30 본조신설)
제8조【보증금중 일정액의 보호】① 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제3조의2조4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.(1998.12월 본항개정)
③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다.(1989.12.30 본조개정)
제9조【주택의 임차권의 승계】① 임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③ 제1항 및 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항 및 제2항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.
제10조【강행규정】이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제11조【일시사용을 위한 임대차】이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
제12조【미등기전세에의 준용】이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.(1983.12.30 본조신설)
제13조【소액사건심판법의 준용】소액사건본안법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2의 규정은 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 이를 준용한다.(1998.12.12월 본조신설)
3. 주택임대차보호법시행령
제1조【목적】이 영은 주택임대차보호법(이하"법"이라 한다)에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.
제2조【임차등 증액청구의 기준등】
① 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이내에는 이를 하지 못한다.
제3조【보증금중 일정액의 범위등】
① 법 제8조의 규정에 의한 보증금중일정액의 범위를 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 1!200만원이하! 기타의 지역에서는 800만원이하로 한다.(1995.10.19 본항개정)
② 임차인의 보증금중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고! 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율호 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산 한다.(1990.2.19 본조개정)
제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3!000만원이하! 기타의 지역에서는 2!000만원이하인 임차인으로 한다. (1995.10.19 본조개정)
